社長不動産のトリセツ～リースバックの極意

おはようございます。夜はなかなかの極寒です、まだまだ寒い日が近づきますが年度末に向けて最後の力を振り絞りたいところです。

土曜日の夜は中学校の同窓会が地元で行われまして、参加させていただきました。皆４０歳となり、数多くの経験をして角が取れて笑、逆に角が増しているような人もいて、なかなか喜怒哀楽の激しい飲み会でしたね。

子供が今年で大学入学となる夫婦がいるが年間２００万円もの学費が必要となる学校へ入学させるとか。いやあすごいなあ。

２０歳で結婚をしてそのまま地元の新聞店に入り最初は朝夕と新聞配りをしていた男だけれども、いつのまにか経営者となり今では月収が１００万円ですと。大学生時代に私が朝まで夜遊びをして朝帰りに地元に帰るとこいつはいつでも汗だくで新聞を配っていたっけ。

３０歳までは完全に差を付けられたいたなと考えていたけれども、今やっと対等かな笑。

ここのところリースバック案件が顕著だ。何としてでも住み続けたい、手放したくないという方々だ。不動産仲介会社の交渉によって所有権を一時的に不動産投資会社へ移転する。

移転した時点で自分のものではなくなるから、賃料を払って住み続ける。数年後に身内で買い戻してめでたしめでたしという話なのだが。

リースバックを依頼する前の極意とチェック項目をここに書きます。

１．リースバックは賃料を支払い続ければ済み続けられるという考え方ですが、投資家に対して新たに物件価格＋購入諸費用＋購入の仲介をする不動産会社に支払う仲介手数料の３つについて新たに借金をすることの認識が必要。

２．その借金全額に対して１０％～１５％の高利での借金となること

３．賃料の支払いは投資家が捻出した物件価格＋購入諸費用＋仲介会社に支払った仲介手数料の総合計金額×１０％÷１２か月が毎月の支払額。これに固定資産税の年額の１／１２、マンションであれば管理費修繕費が乗ってくる。　毎月の支払いは決して安くない。

４．基本的には投資家さんへ所有権移転をする際に必ず、買い戻す際の特約付きで契約をする。ここは要チェックです。ここで買い戻しの特約を付けずに手放すと投資家さんの言いなりになるしかない笑

手放す際に誰で買い戻すのかを計画しておくこと。　可能であれば不動産業者に所有権移転をすることは避ける。業者は会社であり、会社の経営は船と同じだ。順調な時にはリースバックでお金を増やすことを模索するが雨と嵐がやってきたときにはその大事な資産を売り払われしまうかもしれない。

５．リースバックを依頼する不動産仲介業者はできれば資産処分を得意とする不動産仲介業者には任せてはいけない。対象物件が自宅などではなく事業用の工場や店舗、倉庫などなどであれば尚更です。
会社の中身を見てくれて、何年後に買い戻せるのかそのエビデンスを示してくれる会社がベターです。

本当にそのリースバックが必要なのか？ただ住み続けたいで始められるほど生易しいものではなないのです。

リースバック後に無理な賃料設定をして二次破綻を引き起こしたサラリーマン世帯や企業経営者をなんども見てきた。投資家や投資業者、不動産業者に一度所有権移転をしてしまえば、もうあなたのものではなくなるのです。

不動産仲介業者の売り上げは仲介手数料がメインです。そのあとも会社の経営状況を見ながらアドバイスをくれる仲介業者にリースバックは任せるべきだ。

慎重にいきましょう。　今日はこの辺で。

今日はこの辺で　　代表取締役　野呂一哉