社長不動産のトリセツ～リースバックの極意
おはようございます。夜はなかなかの極寒です、まだまだ寒い日が近づきますが年度末に向けて最後の力を振り絞りたいところです。
土曜日の夜は中学校の同窓会が地元で行われまして、参加させていただきました。皆４０歳となり、数多くの経験をして角が取れて笑、逆に角が増しているような人もいて、なかなか喜怒哀楽の激しい飲み会でしたね。
子供が今年で大学入学となる夫婦がいるが年間２００万円もの学費が必要となる学校へ入学させるとか。いやあすごいなあ。
２０歳で結婚をしてそのまま地元の新聞店に入り最初は朝夕と新聞配りをしていた男だけれども、いつのまにか経営者となり今では月収が１００万円ですと。大学生時代に私が朝まで夜遊びをして朝帰りに地元に帰るとこいつはいつでも汗だくで新聞を配っていたっけ。
３０歳までは完全に差を付けられたいたなと考えていたけれども、今やっと対等かな笑。
ここのところリースバック案件が顕著だ。何としてでも住み続けたい、手放したくないという方々だ。不動産仲介会社の交渉によって所有権を一時的に不動産投資会社へ移転する。
移転した時点で自分のものではなくなるから、賃料を払って住み続ける。数年後に身内で買い戻してめでたしめでたしという話なのだが。
リースバックを依頼する前の極意とチェック項目をここに書きます。
１．リースバックは賃料を支払い続ければ済み続けられるという考え方ですが、投資家に対して新たに物件価格＋購入諸費用＋購入の仲介をする不動産会社に支払う仲介手数料の３つについて新たに借金をすることの認識が必要。
２．その借金全額に対して１０％～１５％の高利での借金となること
３．賃料の支払いは投資家が捻出した物件価格＋購入諸費用＋仲介会社に支払った仲介手数料の総合計金額×１０％÷１２か月が毎月の支払額。これに固定資産税の年額の１／１２、マンションであれば管理費修繕費が乗ってくる。 毎月の支払いは決して安くない。
４．基本的には投資家さんへ所有権移転をする際に必ず、買い戻す際の特約付きで契約をする。ここは要チェックです。ここで買い戻しの特約を付けずに手放すと投資家さんの言いなりになるしかない笑
手放す際に誰で買い戻すのかを計画しておくこと。 可能であれば不動産業者に所有権移転をすることは避ける。業者は会社であり、会社の経営は船と同じだ。順調な時にはリースバックでお金を増やすことを模索するが雨と嵐がやってきたときにはその大事な資産を売り払われしまうかもしれない。
５．リースバックを依頼する不動産仲介業者はできれば資産処分を得意とする不動産仲介業者には任せてはいけない。対象物件が自宅などではなく事業用の工場や店舗、倉庫などなどであれば尚更です。
会社の中身を見てくれて、何年後に買い戻せるのかそのエビデンスを示してくれる会社がベターです。
本当にそのリースバックが必要なのか？ただ住み続けたいで始められるほど生易しいものではなないのです。
リースバック後に無理な賃料設定をして二次破綻を引き起こしたサラリーマン世帯や企業経営者をなんども見てきた。投資家や投資業者、不動産業者に一度所有権移転をしてしまえば、もうあなたのものではなくなるのです。
不動産仲介業者の売り上げは仲介手数料がメインです。そのあとも会社の経営状況を見ながらアドバイスをくれる仲介業者にリースバックは任せるべきだ。
慎重にいきましょう。 今日はこの辺で。
今日はこの辺で 代表取締役 野呂一哉
社長のトリセツ～AIに負けない人間のわびさび
おはようございます。いよいよ今夜にも日本のメダルが見れるだろうか、一つぐらいそろそろ欲しいものです。
それにしたって東北、北陸方面は雪がものすごいらしく。それにしたって雪国の人が顔が青ざめるのだから、異常なのでしょう。
それにしたって日本のためにメダルを！
AIが日本のエリートを失業に追い込むという記事がここのところ目立ちます。元々エリートじゃない人たちがエリート扱いされていただけのように私は思うのだが。笑
弁護士 税理士 司法書士、公認会計士などの士業の方々、侍と呼ばれる方々ですね。あとは銀行員の方たち。資格の取得と入行しただけで勝ち組だと勘違いした方でしょうか。
理想と現実にはかけ離れたギャップが生じる。同じような学歴とスキルの人たちだからそこから一段上に行くのは本当に大変なこと。
それでも間違っていない！俺はこの道で行くのだと突き進んでしまうからAIに負けてしまうので。それにしたって士業さんも行員さんも数が多すぎる。数が多すぎるからAIを理由に退職してもらいますよという大義名分としか思えない。
AIってそんなにすごいか？ 所詮、ヒトが作ったものだし笑
いつだって人間とわびさび、毎回同じことをしていないから私なんてなんとも思えないのだけれど。
それでも先生と呼ばれる私は勝ち組か？ いやまだですね笑
ヒトと同じ事をやっても食えない時代がやってくることはどうやら現実となるらしい。
だったら会社じゃなくて自分で勝負する時代なのだと信じ切って毎日を生きるしかない。
人生と宿命にミラクルはないのです。
代表取締役 野呂一哉
社長不動産のトリセツ～時代に合わせるか時代に乗ってしまうか
平昌オリンピックが始めって一日半、メダルが期待されている日本選手もいたけれども、世の中そんなに甘くはない。まだまだ出場できる種目はあるので最後までよろしく。
アパートローンの大原則が騒がれて早一か月、事実だが建てる人がいない時に本物は建てるのだ。初めて建てる人では難しいけれども銀行との固いパイプを育ててきた大投資家は人がやらないときに実行して周りの人間が夢中になっているときはその現状をじっと見つめているものだ。
うらやましい話です。
今年の夏あたりから不動産市況が悪くなると騒がれている。物件を購入する人が減って市況が悪化するという。ほぼマスコミのデタラメ報道と何も予測できない経済アナリストの責任なのだが笑
こういった市況に敏感に反応しようとする不動産業者も多い。時代の逆を張って次の市況で利益を上げる方々だ。しかしながら同じようなことをする業者も多いから安くは買えない。不動産て怖いものだ。
それと同時に今までの各種パイプを頼りにオンリーワンの情報を掴もうとする本物も出てくる。
こういった方々が次の不動産好景気に笑うのだ。私もこの機会を狙っている一人だが世の中そんなに甘くない。
ビットコインやコインチェックなども最初に情報をもらって安く買っている人が笑っている。リスクを覚悟でポン！とジャッジできた人々。これはこれですごい人たちだ。
CM始まった時点で餌にされていることを忘れないように。
オンリーワンの情報を必ずつかむ方法、私の２０１８年の課題はこれです。
世界一大変な飲食店オーナーさん
東京駅もお盆休みを早めにとる方と海外からの観光客でごった返している。電車内もカートやキャリーを持ち歩く人が増えている。小さいリュックを背負ったチビッ子はテンションＭＡＸでパパママは大変だ。今年も８月が迎えられた。
この８月で当社も６期目が完了、９月からは７期目に入る。よくここまで続いたというのが本音で、よくここまで支援先である中小企業を増やせたというのは正直、驚きだ。
私の小中高大の友人たちでも起業している人間がいるが畳んだやつもいるし、大富豪になっている奴もいる。なんとなくちゃらんぽらんに見える奴ほど会社はうまくいっているようだ、真面目に努力する姿は見せないタイプか。
まあ、食えてるならいいか笑
逆に会社を潰してしまったり資金繰りがきつすぎて、すぐに撤退してしまった社長さんの共通点とは何か。あくまでも踏ん張りがきかなくてすぐに撤退した方の例ですが。
ストレートに行ってしまうと、実務を離れるタイミングだと思います。一番肝心な時に実務を離れて業界雑誌やオーナーとしての名前売りに走る。それと一緒に社内や店で実務を継続していればいいのだけれども・・・・・
まあ大半は勘違いしてそこで終わる。
飲食店や現金商売の事業をやっているのであればなおさら、一日に売り上げたお金が売上じゃなくて自分のお金に見えてくる。お金に見えてしまった時点でＯＵＴなんですけどね。
ある意味、現金商売の恐ろしさってそこにある。現金商売での経営者ほど数字を管理していることがほぼ稀であり、そこに早く気付かないと上述した私の友人たちと同じことになる。経営って難しい。
誰もが皆、管理していないものにメスを入れっるってすごい勇気がいる。放置しているから日に日に状態が悪くなる。見て見ぬふりをして会社が回るのであれば勘のいい人だ。
しかしながら、見て見ぬふりをして、見つめないからやばいと思った瞬間に何もできなくなるのです。私の友人たちがここのところ飲食店やその他の現金商売でのお店の撤退を余儀なくされているので今日はこんな感じにしてます。
うちは税理士に任せているし、お店にもレジがあるから大丈夫と自信たっぷりに大口たたく人ほど、もう危ない。税理士さんに任せることやお店にレジがあるのは会社の決算のための動きであり資金繰りとは言わない。
税理士に資金繰りができないといったら怒られるけど、できない税理士が多いのも今日の事実と言ってもいいのでは？
営業が終わった後は翌日営業のための最低限の仕込みをやって深夜番組を見ながらビールを飲むのが日課という飲食店オーナーさんは多いと思います。
翌日の仕込みも大事だけれども同じくらい大事なものにその日の営業終了時点で現預金がいくらあるのか（一円単位までを把握）、その日だけでいくら売り上げて、いくら仕入れをしたのか？
実際に考えたことがありますか？
それをやるだけで、今日はいくら売り上げないと今月は先月より売り上げが落ちる、
前年同月より上がるっていう目標が定められます。
これができてくれば、アルバイトさんへの客引き指示も熱が入ると思います。改札口付近や繁華街は客引き禁止のことろ多いですがね。
来年はひょっとしたら銀行でのリストラが始まるなどと一部の経済誌が着目しております。そんな時代は困るのですが、銀行も金融庁にいじめられている立場。右向け右！といわれれば右を向くしかない。
そんな情勢になったら銀行の回収スピードは絶対にあがるし、厳しくなる。私はそう考えております。楽しいお盆が近づいておりますがお盆明けの入出金、８末の支払い、９月１日を現預金がいくらで迎えることができるか、ここくらいまでは抑えてお盆休みに入りましょう。
今日はこの辺で。
代表取締役 野呂一哉
プロだからこそビジネスに感情を入れる。
おはようございます。今日も暑い、千葉市の海じゃあまりにも高温で赤潮が発生し海岸沿いの住宅街では悪臭被害が出ているそうな。私は内陸側だが若干感じるものがあります。それにしても今まで醸造しておいた不動産案件がここまで一気に動き始めると、戸惑いもありうれしくもあり、この猛暑が気持ちよくもなってくる笑
顧客のわがままは聴いてやれ、理不尽は聴くな・・・その昔、私の師匠がよく話してくれた言葉だ。２０代前半の私はわがままと理不尽の境界線がわからなかった。それでもその境界線を早く自分流のアンテナで判断できないといつまでも売れない営業マンだよとも言ってくださった。そのままずーっと息詰まるたびにその言葉の真意を考えていた。
客の要望に応えるのが営業マン、こういった考え方を持っている方が非常に多い。仕事のできる営業マンの理想型ですね。殆ど見たことないけどね。数字がいい営業マンこそ客と喧嘩してなんとか着地する、特に不動産仲介の世界を見てきた私にとってはこういった方の方が多い気がします。他の営業マンさんについては実体験が無いので書けませんが。
顧客に物件の説明や住宅ローンなどの種類、返済期間、契約内容を説明する際に数字がいい人ほど、机の上の資料が散らばらない。これは私が仕事のできる先輩を数多く見てきた一つの結果だ。そしてもう一つ、折衝している時に常に感情のコントロールができていること。できないことはできない、押すところは押す、上司や会社に確認をしてみますという逃げの一手がほとんどないことだ。
折衝をして顧客に申し込みをもらう局面で決して遠慮しない、その相手方が役員からの紹介客であろうと。時たま怒って帰ってしまう人もいますが笑、それはそれで営業マンが魂を入れている証拠だとも理解できる。
私もビジネスには感情を完全に入れる、体質かもしれないが感情いれないと気持ちが乗らないタイプだ。相手が債権者の上層部だろうと地元の名士だろうがＶＩＰの買主だろうが、私は相手によって言葉は選ぶが態度は変えない。
判断するのはわがままか、理不尽か。
わがままは聴いてやる、理不尽は聴かない。
ビジネスに感情を入れるな！という上司は腐るほどいる、そういった信念で仕事をしている方も多い。私はせっかく人間で生まれて来たのだから、人間が持っている感情コントロールを使って人生を全うしたい。
わがままと理不尽の境界線、判断は未だに難しいとも思うのだ。
代表取締役 野呂一哉
任意売却業者と不動産業者
おはようございます。今日も元気にいきましょう。今日は板橋区内の支援先へ定期訪問と夕方は社内にて溜まるにたまった事務作業です。
さて、時折、お付き合いのある業者さんや数多くの不動産業者と付き合いのある司法書士さんから聞かれることがある。任意売却専門業者と普通の不動産業者の違いって何ですか？普通の業者でも任意売却はできるでしょう？と聞かれることが多いです。
その通りだ。違いは何もないです。任売業者であっても普通の業者でも一緒だ。同じ不動産業者に変わりはない。
任意売却だけを扱うか、街中の地域密着型の不動産業者であるかの違いだけだ。
契約をしてお引渡しをして成功報酬を得ル仲介手数料がこれらの会社の売上となる。つまり、契約して買主様に所有権を移転できないとお金はもらえない。成功報酬ですからね。
任意売却専門業者のホームページには普通の資産処分を得意とする不動産業者を批判する内容が多い。誹謗中傷ととれるような文句を記載している業者もある。
しかしながら嘘が書かれている時もあるから残念な気持ちになる時もある。
資産処分を得意とする業者（TVCMでおなじみの大手仲介業者から街中の不動産業者までがこの部類に入る）では任意売却はできない・・・・・失礼な話であり、これは大ウソだ。
集客するためのひとつの謳い文句ととって構わないが、大手の仲介業者でも任意売却は可能だ。
もちろん、経験の差はあるだろうが任意売却に必要なのは経験ではない。
絶対に金融機関の言いなりにならない鉄のハートだ。喧嘩する度胸があるかどうかの違い。つまり、仲介手数料目当ての任意売却業者に債務者（お客さんである売主）のための任意売却活動はできない。やれたとしても住宅ローン案件が精一杯。
中小企業の再生を中心としたスキームの中で不動産の動きというのは切っても切れないので、当社は宅建免許を取得している。債権者との交渉にも充分に時間をかけて、どのスキームが一番当社の支援先にとってベターかを常に考えて実行する。
例えば債務者が高齢で短期間での引っ越し作業等が困難な場合には、任意売却を断念して競売開始決定がされても競売開札されるまで住み続けて、その後は安い公団へ移りましょうとご提案させて頂くときもある。（地域によっては競売で自宅を失った方のために優先で入居ができる仕組みをもつ公団がある） だから、私は担当させて頂く物件のエリアにどのような公団があるか常に調査をする。
自分の営業数字を視野に入れた任意売却活動は私にとってみれば非常に恐ろしいことだ。
私が債務者だったら住宅ローンの任意売却は大手の仲介屋さんに任せる。コンプライアンスもきちんとしているし、安心して任せられるからだ。
しかしながら企業所有や社長さん所有の不動産の売却となるとこうはいかない。売却して終わりではなく、売却して事業再生というスキームが始まることが多い。売却して、会社の資産状況を再確認して銀行担当者とのやり取りが開始される。毎月の試算表のチェックと当社で作成させて頂いた入出金ベースの資金繰り表を照らし合わせながら社長さんと経理担当者さん、税理士さんと打ち合わせをする。
正直言ってここが一番大事な時である。決算目標までにやらなければいけないことを毎月確認して実行に移せるものからやり始める。
地道な作業です。
私も１０年前は数字を知らない不動産屋だった。この事業再生と言う仕事に出会い数字を知らないと何もできないことを痛感し体で覚えた。
うちの会社もこの８月で７期目となる。それにしてもまだまだ破産する企業さんが後を絶たない、今年は例年にも増して相談件数が上がっている。
日経平均株価ってアテにならない今日の現実。
今日はこの辺で。
代表取締役 野呂一哉
手離したくないからリースバック、もうちょっと考えて
夜は本当に涼しい風が家の中を吹き抜ける。自宅前の公園から新緑の香りがふわーっと入ってくる、この時期の夜は本当に心地よい。二キロメートル先に新しくできたパチンコ屋さんの照明が煌々と点っている、噂によれば大盛況らしい。
それにしてもパチンコ屋さんはこの先どうなることやら、実際に店員として働いている友人がいるのだけれども、一人あたりが使うお金がだいぶ減額されているようで収益率は低いみたいだ。ＭＡＸ機などと呼ばれるギャンブル性の高いパチンコ台が撤去されたらしいが、確率の問題ではないと思うのだが。
カジノはＯＫでパチンコのギャンブル性は抑制される・・・・・いったい誰が牛耳っているんだろうか。 ここのところの日本の首相は信用できないのと、汚い政治が浮き彫りになっているから色眼鏡で見てしまう笑。東京オリンピックまで日本がもつのかな。
千代田区内の支援先にて週に二回ほど会計作業を行う。記帳で銀行を６社ほどまわるが、なんとも神田という町は素敵で粋な町だ。大通りを避けてちょいと裏道をあるくと昭和初期の建物がまだまだ存在し、日本蕎麦屋さんや和菓子屋さん、昭和のうれしくなっちゃうラーメン屋さんが軒を連ねる。アド街ック天国で当社のある千代田区岩本町がクローズアップされた。いきつけの蕎麦屋さんとマグロ専門定食屋さんが出なかったのが残念だが、あれは岩本町で働く人間だけが知る店だから出なくてよかったかも。いつも行列やし笑
リースバックを希望するお客さんが後を絶たない。会社の経営者である社長さんが資金繰りの悪化で困り果てリスケジュールを申請する。最初は資金繰りの流れを正確につかむために元金ゼロで申請し承認をもらう。しかしながら自分たちだけで申請をしようとすると、通常元金払いの半分とかそれよりもうちょっと低い返済に留まってしまう。やはり社長さんにとっては銀行様だ。言いなりになって中途半端に元金返済をする、資金繰りを見直す時間もなく半年が経過し通常元金返済に戻される。
意味がないのだ。私はリスケジュールと言うのは自分の会社の資金繰りを剥き出しにして見つめなおす大事な期間だと考える。苦しいからこそ数年間元金をゼロ返済にして資金繰りを見直す。コストカットできる部分、売り上げを上げるための新たなる機会を設ける大切な時間だ。いたずらに元金返済をストップしているわけではない。
時間を使って数年後には通常元金返済を可能にするための銀行から頂いた逆の期限の利益だ、私はそう思うのだ。
リースバックの話を忘れていた笑。引っ越しをしなくていい、住み続けられます、数年後には買戻しにも応じます。こんな安易な考えで自宅のリースバックをやるべきではない。
任意売却という状況に直面した際に誰もが考えることは、いつまでこの家に住み続けられるかどうかっていうことだ。住宅ローンを返済していない銀行からは任意売却で自宅を売却してもらいたい通知が来るし、電話も来る。下手すると銀行のなじみがある不動産業者の担当者が訪問してくることだってある。
リースバックとは売却を不動産投資会社に売却して所有権移転をし、その投資会社に賃料を毎月払ってそのまま住み続ける手法だ。これだけ聞くと天使のような手法に見えるが決して甘くない。
■リースバックについての野呂の見解
１．毎月の賃料の設定の方法は投資会社が購入する際にかかったお金の１０％＋年間固定資産税＋（マンションであれば年間の管理費、修繕積立金）÷１２か月が毎月の賃料である。
※利率的には非常に厳しい高値の設定だ。正直、これ以下での利率で応じる不動産投資会社は私は見たことがない。
２．数年後に買戻しが可能なように買い戻し特約を付する契約をするが、買い戻す際にはさらに１０％を上乗せした金額で買い戻すことになる。つまり年間で１０％の賃料を支払うので、３年間所有してもらう買い戻した時点で４０%の利益を投資会社へ渡すことになる。
３．リースバックとは新たに借金をして不動産投資会社に所有してもらうことと同じである。一度所有権を移転しまうと自分のものではなくなるので、賃料を支払えなくなれば売却されてしまう。この覚悟を自覚していないままでリースバックスキームに乗せられてしまう債務者が多い。
４．基本的には賃料の支払いについて、サラリーマン世帯では非常に厳しい。一緒に居住する方が毎月の賃料の支払いに充当してくださるなど金銭的なご援助がないと本当に地獄の賃料支払い生活を始めることとなる。 会社の社長さんであれば社宅契約などにして経費算入は可能だが資金繰り上回っていることが条件になる。
だから安易にリースバックって選択してほしくないのです。リースバック後に賃料の支払いが重く二次破綻を引き起こすケースは増えている。景気はよくないし、よくならない。景気がいいから金が入ってくるという感覚はもう捨てよう。 稼ぐ力こそ、自分の景気を良くするのだ。
ここであきらめてたまるか！って考えられる方。
完全なる資金繰り管理、攻めの銀行対応、何があったって転ばない会社を今から一緒に再生し直しましょう。 日本全国の社長さん、お待ちしております。野呂と一緒にやりましょう。
今日はこの辺で。
代表取締役 野呂一哉
